【2項道路がわかる】家を建てる上で大切な敷地と道の関係

土地の用語

こんにちは。建築士ママブロガーのひだまりです。

土地の中には家が建てられない土地というのがあります。

知らずに土地を買って、実は家を建てられないとなると困りますよね。

「家を建てられない土地」というのがいくつかあるのですがその中の土地と道の関係について解説していきますね。

建築基準法には「単体規定」(全ての建物に適用)と「集団規定」(都市計画区域内及び準都市計画区域内だけ適用)があります。
この記事の内容は「集団規定」です。

建築物の敷地は原則として道路に2m以上接していなければいけない

敷地が原則として道路に2m以上接していないと建築することはできません。

建築基準法第43条

建築物の敷地は道路に2m以上接しなければならない。

ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令(規則第10条の2の2)で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りではない。

ここでポイントなのが道路ということばです。

建築基準法でいう道路というのは原則として幅員(幅)が4m以上(特定行政庁が指定する一定の区域は幅員(幅)6m以上)です。

つまり幅員(幅)が4m以上ある道路に2m以上接していないと家を建てることはできません。

これは消防車や救急車が敷地に入ることや、災害が起きた時の避難経路として考えられています。

道路とは公道でも私道でも建築基準法で認められたものをいいます。

見た目は道路でも建築基準法で認められていない道は通路になるので家は建てれません。

あなたの敷地の前の道が道路かどうかは市役所の建築課などの窓口で調べることができますよ。

4m未満の道でも市町村や都道府県が指定すれば道路とみなす=2項道路

建築基準法ができるより前(1950年、昭和25年)に、すでに建築物が建ち並んでいて幅員(幅)4m未満の場合も多いです。

このように4m未満の道でも市町村や都道府県が指定したものは道路とみなされます。

(1.8m未満の道を2項道路と指定するには建築審査会の同意が必要です。)

建築基準法第42条2項に書かれていることから一般的に2項道路と呼ばれている道路です。

2項道路は将来的には4m(又は6m)以上の道路として整備していく道路です。

なので道路の両側に敷地があってそこに新しく建てる場合は、道路中心線から2m後退(セットバック)した線(6m区域は3m)が道路境界線になります。

道路の反対側が川や崖などの場合は、道路の反対側から4m(6m区域は3m)後退した線が道路境界線になります。

この後退(セットバック)した部分は道路とみなされるので家や門、塀、擁壁なども建築することはできません。

敷地は自分のものでも道路とみなされているので敷地面積になりません。

建ぺい率や容積率を計算する時の敷地面積にセットバック部分は入りません。

まとめ

基本的に幅員4m以上の道路に2m以上接していない土地には家を建てることはできません。

しかし、昔からすでに建物が立ち並んでいて幅員が4m未満の道も多いです。

そのような幅員4m未満の道でも市町村や都道府県が指定したものは道路とみなされますよ。

現在は4m未満の道も将来的には4m以上の道になるはずです。

ただしその道がいつ4m以上になるかはわかりません。

2項道路で建てられる敷地はセットバックによって建てられる敷地が小さくなります。

自分の敷地であっても、塀や門を建てる事もできません。

もし普段車をよく乗る生活をしている方は、その敷地周辺の道も狭い可能性が高いですよ。

車は毎日のように乗って出入りすると思うのでそのあたりも考慮してみるのもいいと思います。